Que doit figurer dans le bilan
Dans votre bilan figure d’un coté toutes les dépenses et de l’autre coté les recettes. Ce n’est en soi pas très différent d’un bilan de rentabilité locative pour un immeuble. Sauf qu’ici au lieu de calculer une rentabilité annuelle, on calcule la rentabilité par rapport au montant engagé entre l’achat et la vente du terrain.
Les recettes
Et oui, on commence par les recettes ! Les recettes sont tout simplement le chiffre d’affaires de votre opération, c’est à dire le prix de revente de vos terrains divisés. Cela suppose de bien analyser son marché pour connaître les prix de revente du secteur. Plusieurs avis valent mieux qu’un et nous vous recommandons de passer du temps avec géomètres, notaires et agents immobiliers pour s’assurer que vous êtes dans le vrai !
Les dépenses
Au titres des dépenses, on trouve pour commencer le coût d’acquisition du terrain ainsi que les frais de notaire associés à l’acquisition. Ce prix est éventuellement assorti d’honoraires d’agence qu’il ne faut pas oublier. Il y a toutes les dépenses liées à l’obtention d’autorisations administratives ainsi qu’aux travaux, cela peut comprendre : géomètre, maître d’oeuvre, huissier, architecte et entreprises de travaux. Pour finir il faudra intégrer les cout d’assurance RC pro inhérents à ce chantier, les frais financiers associés à votre crédit et les éventuelles commissions d’agence pour la revente de vos terrains.
Les impôts
Dans une opération d’achat revente de terrain avec division, vous êtes soumis à la TVA sur marge. Cela représente la dernière étape du bilan financier. Elle est calculée sur la plus value générée entre le prix d’achat du terrain initial et le prix de revente de vos terrains divisés. A noter que vous pourrez déduire de cette TVA encaissée toute la TVA que vous avez déjà payé pendant vos travaux !
Le bilan prévisionnel d’une opération est une étape cruciale dans le processus de décision d’acheter ou pas le terrain à diviser. Il faut être très rigoureux dans cette étape et analyser son projet dans le détails. Si ce n’est pas rentable, on passe son chemin. Si ça marche, alors on fonce !
